沪部分银行停办首套房贷 预期中加息或削弱影响

蓝鲸银行 王涵

蓝鲸财经连日来走访沪上多家银行调查房贷利率，发现目前仍有银行存在首套房贷款利率优惠，但上浮10%-20%仍为主流，其中不乏实际“停办”房贷业务的银行。在美联储宣布加息之际，央行随后上调逆回购利率至2.55%，此举意味着银行的融资成本上升已成趋势。业内人士告诉蓝鲸财经，国内市场已经出现资金收紧现象，但利空并不是预期之外，市场对于美联储加息已有心理准备，会削弱对房贷利率反应。

房贷利率分化，有银行“不建议”办理

蓝鲸财经走访沪上多家银行发现，虽然上海地区首套房贷款利率呈两极分化，依然存在利率优惠。以工商银行 为首的国有大行，首套房贷利率在9折至9.5折之间。当然，上浮10%-20%仍为上海地区银行间的主流利率，首付均为3.5成。

不过，据蓝鲸财经了解到，沪上某大型股份制银行实际早已不接受办理贷款业务了。“其实，我们房贷产品都在，毕竟产品都是公开化信息，客户通过利率比较发现并不合算。而且我们行已经一年多时间不建议做房贷业务，说实话，现在我们行的房贷余额差不多是负增长。”该行贷款客户经理表示，“如果真有要做房贷业务，那一定是资质非常好的客户，一般客户也基本都不会来我们行去办理的，相比起来，我们行要求高、门槛高。至于放款速度，一直以来都是存在不确定性，要看银行资金是否充裕”。

“按照我的观察，股份行或者一些小行，政策上优惠很少。四大行毕竟家大业大，额度不紧张，利率方面还是有优惠。”上述客户经理坦言。

同时，蓝鲸财经在走访中得到的建议是，首套房按揭贷款业务选择哪家银行（包括支行）最好通过楼盘开发商的辅助。开发商为避免不对称信息，手握最新银行房贷资源，对于购房者的房贷需求会给以最佳建议。

对此，另一种可能是购房者新房按揭贷款业务由开发商“包办”，对于合作银行的利率、额度、放款时间等存在权衡。一家大型楼盘负责人坦言：“和我们合作的银行接近10家，购房者肯定优先选择利率低的银行，但开发商往往优先选择有额度、放款快的银行。回款速度对房企回血速度。谁有额度、放款快，就把按揭业务交给谁。有的银行好几个月不放款，利率再低也不能合作。”

易居房地产研究院总监严跃接受蓝鲸财经采访时表示，“贷款本身具有特殊性，银行通过优惠利率获取优质业务，和特定楼盘是有合作，从而争取到优质的客户”。

另根据融360监测数据显示，2018年2月上海首套房贷款平均利率为5.06%，较1月监测数据，整体利率水平上浮0.02个百分点。蓝鲸财经以100万元贷款，期限30年为例。当利率上浮20%时要比基准利率每月多缴600元，比9折多缴900元；30年中则比基准利率多还22万元，比95折多还27万元。

而面对2018年房贷市场的利率走势，融360分析师认为，2018年2月全国房贷市场继续保持收紧的态势。原本新年伊始，各家银行贷款额度应该比较充裕，但今年各家银行房贷利率却纷纷上浮，贷款额度收紧，甚至暂停放贷。预测未来房贷利率仍有上浮空间。

预期中加息或削弱影响

日前，美国联邦基金利率的目标区间上调25个基点至1.5%~1.75%。此次为2015年下旬以来的第六次加息，基本符合市场预期。随后，中国人民银行开展7天100亿元逆回购操作，中标利率上浮5个基点至2.55%。

人民银行公开市场业务操作室负责人表示，此次公开市场操作利率小幅上行符合市场预期，也是市场对美联储刚刚加息的正常反应。

其实，美联储每次加息，中国央行即使不加息，也会通过上调逆回购、MLF等利率来提前反应。这既是调节中短期市场的流动性，也能稳定人民币汇率。同时意味着银行的融资成本上升已成趋势。

央行上调逆回购利率，影响商业银行的贷款利率，进而影响到个人和企业的借贷行为。3月9日，在十三届全国人大一次会议记者会上，央行副行长兼国家外汇管理局局长潘功胜表示，从稍微长一点的周期来看，房贷利率仍然处于比较低的水平。商业银行综合考虑负债端利率上升和房地产的风险溢价，对住房贷款利率自主进行定价，扩大利率的浮动区间，总体上符合利率市场化的要求和趋势。

对此，严跃进向蓝鲸财经坦言，“国内市场已经出现资金收紧现象，加息肯定是利空的。

但值得注意的是，利空并不是出于预期之外，市场对于美联储加息是有心理准备，在这样的情况下会削弱利空反应”。

楼市专家杨红旭认为，目前，全国首套房贷款平均利率攀升至5.43%，相当于基准利率1.11倍。按全社会利率水平，以及考虑到美联储加息节奏加快，那么，2018年首套房贷利率还会继续攀升。连银行理财产品收益率都超过5%，银行给购房者发放4.9%或以下的房贷利率，变成了亏本买卖。至于二套房贷利率，上浮空间就更大。（蓝鲸银行 王涵）

[责任编辑：CX真]