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福州招行理财师详解信托 “五好原则”筛选项目保稳健

来源: 福州晚报  作者: 周昆  2014-06-25 17:31

上周,招商银行福州分行私人银行客户经理黄涛做客理财师在线,为读者们详细介绍了信托产品的特点和风险管理方式。她建议,普通投资者在选择信托产品时应综合考虑信托产品的预期收益率和信托公司规模大小等多种因素。在具体的产品选择方面,可以按照“五好原则”筛选优质靠谱的房地产信托项目。

信托产品数量

1至5月同比增长两成

“信托兑付风险、房价上涨动力减弱等等各类关于房地产信托的流言自今年开始更加不绝于耳,但是对这类信托产品的市场需求仍大量存在,而且投资者如果能科学合理地选择信托产品并控制风险,仍可以实现较好的收益。”黄涛表示,在她日常工作中也接触了不少对信托产品有投资意向的客户,他们一边对动辄每年8%到10%的信托理财预期收益率心动不已,一边又对此类产品的长期限和本金损失风险忧心忡忡。

而持续增长的信托产品数量也加重了投资者们的“选择困难症”。一项统计数据显示:2014年1月—5月,全国信托公司共发行487款房地产信托,较去年同期增长20%,发行的产品规模也较去年同期有略微增长。

推荐五好原则

综合筛选优质信托

如何从众多的产品挑选出放心、安全的的产品,又能享受高于普通产品的收益呢?“项目本身、地产商实力、合作机构、历史情况等,都是判断一个信托产品是否安全保稳的重要因素。”黄涛以房地产信托项目为例,建议投资者以“五好原则”筛选项目,进行风险控制。

“五好原则”包括——“好客户”(优质的行业龙头企业、具有成本优势和较高收益的地区龙头,重视开发企业的融资结构、偿债安排等关键财务指标);“好地区”(需求保持持续增长的城市,回避过度供应,消化能力较弱的地区);“好项目”(具有成本比较优势,位于成熟和配套完善的地段,市场消化能力较强,不介入高价地占土地储备较高的高成本项目);“好效益”(项目定价和综合贡献度持续提升);“好团队”(分行专业化经营团队、较强的开发和经营能力的专业团队)这五大重要指标。

同时,通过银行购买信托产品也是不错的选择。如招商银行在选择项目和合作公司的首要原则就是安全、稳健,对于房地产开发商的资金实力、项目的未来预期、合作信托公司和基金公司的资质进行全面的考量,只与资金雄厚、安全稳健的公司合作,在满足资金安全的前提下,追求适当的高收益。

以该行近期推出的一款信托产品为例,产品募集资金投向某集团地产建设项目。2年期产品,满1年及1.5年信托方可选择提前结束。100万起点8.2%/年,300万起点8.3%/年;每半年付息。项目开发企业拥有房地产开发一级资质,同时也是上市公司,主要控制方是国有资本。项目处于马尾新城的核心区域,是2009-2020年福州市城市发展规划中“东扩南进”的重要组成部分。项目2004年拿地,楼面价极低,项目盈亏平衡点低,对房价下行抗压空间大。能够承受销售收入下降50%甚至更高的压力测试。黄涛表示,套用“五好原则”,上述项目已经属于优质项目。

读者问答选登:

网友“北极”:信托产品购买起点100万,哥连门槛都进不了……

黄涛:信托属于高端理财产品,针对高净值客户的理财产品,他们识别产品的能力和风险承受能力都较强。为防范金融风险,银监会规定信托产品只能销售给能够识别、判断和承担一定风险的合格投资者,以招行为例,需面向金融资产100万以上的客户进行销售。但单只信托的起点不一定要100万,像招行的信贷资产类信托产品,只要起点30万即可,而房地产信托的起点一般设置为100万。

网友“AKUN”:很好奇有没有人打算团购信托的?

黄涛:通过集资购买信托的风险比较大,不太支持这种做法。首先名义持有人享有信托产品所有权,万一名义投资者急需用钱,完全可以一个人做主就把产品转让掉,这对于其他一起投资的合作者无疑是个巨大的潜在风险。另外还有流动性风险,信托产品无法提前赎回,万一某个投资者急需用钱要退出的话就十分麻烦。

[责任编辑:曾真真]

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